Угнаться за ценой (Е. Назарова, "Томские новости")

Томский рынок недвижимости переживает новую - невеселую для покупателей жилья - тенденцию. Цены на квартиры сегодня меняются почти ежедневно, естественно, в сторону увеличения. Их можно сравнить с резвыми зайцами, ловко ускользающими от охотника. В роли неудачливого ловца выступает покупатель недвижимости: бедняга должен быть готов к тому, что за время, отведенное на оформление документов (на все процедуры уходит около месяца), стоимость понравившейся ему квартиры может увеличиться на 50-150 тысяч рублей... Так что при выборе квартиры и оформлении документов покупателю необходимо проявить максимальную расторопность: время - деньги, причем в буквальном смысле.

Замкнутый круг

За восемь месяцев этого года цены на квартиры в Томске взлетели на 30-60 процентов (более всего подорожало жилье в домах 75-й и 86-й серий). Учитывая, что самое активное время продаж начинается в сентябре и продолжается до последних чисел декабря, стоимость квартир до конца года станет еще выше. "По сравнению с прошлым годом жилье подорожает минимум на 50 процентов", - прогноз томских риэлтеров.

- Представьте ситуацию: человек решил приобрести квартиру за миллион рублей. Пока собирает деньги, приходит в агентство, находится подходящая квартира - проходит месяц. И квартира уже стоит миллион сто. Ста тысяч не хватает. Брать кредит? Значит, надо уговаривать продавцов, чтобы они подождали - потребуется же время на оформление дополнительного пакета документов. И сделка регистрируется в ТОРЦе не менее двух недель. Продавец понимает, что деньги он получит минимум через три недели. Это фактически месяц, а за месяц цена снова вырастает на те же сто тысяч, - рассказывает директор агентства недвижимости "Дриада" Марина Зинченко.

- Кроме того, у нас практически не бывает чистых сделок: то есть продавцы после продажи квартиры, как правило, тоже приобретают себе жилье - расширяются или разъезжаются, - продолжает руководитель агентства недвижимости "Новый адрес" Наталия Жвакина. - А если человек приобретает новую квартиру, он, естественно, будет перестраховываться - это нормально. Ведь пока он совершает двойную сделку, выбранная им квартира также подорожает. Получается замкнутый круг.

Ипотечный бум

Основной причиной роста цен продавцы недвижимости считают резко возросшее число покупателей, приобретающих жилье через ипотечный кредит. Если в прошлом году подобные сделки были единичны, сейчас в Томске наступил настоящий ипотечный бум. Практически у каждого финансового учреждения, работающего в городе, есть собственные ипотечные программы. С этого года банки значительно смягчили условия кредитования, и многие томичи, до сей поры не мечтавшие о новоселье, принялись решать свои жилищные проблемы. В итоге сегодня в агентствах недвижимости более 70 процентов сделок связаны с оформлением ипотечного кредита.

- С одной стороны, ипотека - благо, жилье стало более доступным. А с другой - продавцы недвижимости избегают сделок с ипотекой. И нам приходится их уговаривать. Продавцы либо сразу отказываются от сделки, либо соглашаются, но повышают стоимость квартиры на 50-100 тысяч рублей. Таким образом, цена подогревается, - говорит Наталия Жвакина. - Считаю, что здесь недоработка банков. Они могли бы вести разъяснительную политику не только для своих потенциальных клиентов, то есть покупателей, но и для продавцов. Объяснять им, что ипотека - это не страшно, что банк гарантирует своевременный расчет, юридическую чистоту сделки. Тем самым они облегчили бы участь своих же клиентов, которые часто теряют хороший вариант из-за того, что у продавцов существует барьер перед ипотекой. Возможно, тогда бы бешеный рост цен из-за ипотеки закончился.

Новостройки - для богатых

В отличие от вторичного жилья новостройки дорожают не столь интенсивно. Строительные организации, как правило, первого числа каждого месяца увеличивают стоимость квартир на 300-500 рублей за квадратный метр. Индексация объясняется общей инфляцией, ростом цен на стройматериалы, ГСМ, расходы на заработную плату строителей... Но сегодня вторичное жилье нередко стоит дороже квартиры в только что сданном доме. "Такого на рынке никогда не было", - говорят риэлтеры.

Интерес к новостройкам несколько снизился по двум причинам. Первое: новое законодательство существенно осложнило долевое участие в строительстве жилья. Второе: ипотечный кредит на строящееся жилье получить можно, но на гораздо более жестких условиях, чем на "вторичку". Банк считает этот вид кредитования одним из самых рискованных: требует от заемщика довольно объемный пакет документов и назначает ставку в 17-19 процентов годовых.

По словам риэлтеров, приобретают новое жилье в основном те, кто способен сразу оплатить полную стоимость квартиры. Таких - единицы.

Популярный квадрат

- Чаще всего люди хотят приобрести жилье в Кировском районе. Есть в Томске квадрат, пользующийся самым высоким спросом: от Дворца спорта до пр. Фрунзе. А там жилья на продажу практически нет - спрос опережает предложение. Все, кто владеет недвижимостью в этом квадрате, также диктуют цены на томском рынке, - считает Наталия Жвакина. - Собственники по максимуму выжимают из своих квартир, особенно малогабаритных (они в дефиците). Если они поставят цену в миллион рублей, значит, месяца через три так и будет. Покупателю деваться некуда - других вариантов нет, в Кировском районе почти ничего не строится.

Сегодня стоимость жилья в Кировском районе в среднем составляет 35 тысяч рублей за квадратный метр. Этот показатель еще выше, если квартира малогабаритная.

Гарантий нет

Сегодня политики и чиновники много говорят о различных жилищных программах, которые-де приведут к грядущей доступности жилья. Но, несмотря на эти разговоры, в ближайшее время снижения цен на недвижимость явно не предвидится. Ипотека будет продолжать набирать обороты, и продавцам уже следует смириться с этим обстоятельством как с неизбежной составляющей сделки. А покупателю, чтобы успеть за стремительно уносящейся вверх ценой, нужно одновременно искать вариант квартиры и готовить документы под ипотеку, то есть ни в коем случае не терять времени. Кроме того, следует сразу подписать с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором должна быть указана окончательная стоимость квартиры, и передать продавцу хотя бы часть необходимой суммы. Документ также должен содержать следующую строку: "На период от заключения предварительного договора до заключения основного договора продавец обязуется не продавать квартиру третьим лицам и не привлекать других покупателей".

Впрочем, и эти меры железных гарантий не дают: продавец тоже хочет перестраховаться и может вписать в договор пункт о возможных изменениях цены "в связи с ситуацией на рынке".

P.S. Корреспондент "ТН" буквально на днях приобрел 2-комнатную малогабаритную квартиру на АРЗе стоимостью 1 050 тыс. рублей (1 кв. м - 31,5 тыс. рублей). А уже сегодня подобная квартира в том же доме была продана за 1 300 тысяч... 

Елена Назарова, "Томские новости", 14.09.2006