Ипотека: Москва проигрывает регионам (Иван Сергеев, «Собственник», 31/08/2006)
Как известно, в России долго запрягают, зато быстро ездят. Ипотека наглядно продемонстрировала, что этот алгоритм по-прежнему актуален для россиян, однако исключением из правила стала Москва, где и запрягают долго, и ездят медленно. Здесь ипотека стагнирует.
Удивительные качества демонстрирует ипотека в Москве – и предложение от банков вроде есть, и спрос невероятный, однако в силу слишком высоких темпов роста цен на недвижимость предложение и спрос не находят друг друга. В итоге в этом году не будет обещанного роста ипотечных кредитов в 2 раза. Это в какой-то степени происходит и потому, что коэффициент полезной деятельности банкиров в столице невысок: из 100% поступивших звонков лишь в восьми случаях позвонившие приезжают в банк для более серьезного разговора, и только 7% из визитеров в итоге покупают квартиру по ипотеке. Да и отношение банков к ипотеке не назовешь серьезным – в среднем по отрасли лишь 1% сотрудников банков (исключая специализированные именно на этом виде деятельности) занимаются работой с ипотечными заемщиками. При этом практически во всех столичных банках есть ипотечный отдел, но зачастую там работает 1–2 сотрудника.
Регионы занялись ипотекой
Иное дело в регионах. Во-первых, там берут намного меньшие кредиты, поскольку жилье стоит дешевле, во-вторых, там к ипотеке как виду деятельности относятся намного серьезнее. А в-третьих, в регионах намного трепетнее относятся к исполнению законов, в частности ФЗ № 214 «О долевом строительстве», и строящееся жилье довольно часто продают уже именно по договорам долевого инвестирования, а значит, такое жилье можно купить по ипотеке.
В итоге в этом году в регионах намечается серьезный рост рынка ипотечного кредитования – даже больше чем в 2 раза. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в 2005 году в России выдано 78 600 кредитов, а в этом году планируется рост на 150%. Таким образом, количество выданных кредитов можно прогнозировать на уровне 140 тыс. Отметим, однако, что даже этого роста мало, чтобы выполнить план, заложенный в программу «Доступное жилье». Необходимо было бы уже в этом году выдать 200 тыс. кредитов, и дальше каждый год добиваться их роста в полтора раза. Такой сценарий возможен, но при соблюдении следующих условий: развитие ипотеки в регионах, не слишком большой рост цен на местное жилье, а также при условии, что большинство новостроек тоже будут продаваться в кредит; при этом объемы строительства должны вырасти в 2 раза к 2010 году.
Кто заплатит за инфраструктуру?
Как заявил в своем докладе на конференции МАГР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ, без серьезного увеличения объемов новостроек и, главное, возможности их купить в кредит Россия вряд ли сможет выйти на уровень в 1 млн кредитов в 2010 году. Это трудно будет сделать хотя бы потому, что сейчас в России строится 380 тыс. квартир в год, и объем предполагается увеличить лишь вдвое.
Таким образом, строиться будет (реализуемость этого прогноза пока не обсуждаем) максимум 720 тыс. квартир в год. При этом в прогнозе АИЖК в 2010 году количество сделок на первичном рынке жилья с привлечением ипотечных кредитов должно достигнуть 607 тыс. В 2005 году всего лишь 12 тыс. новых квартир были приобретены в кредит, в этом году ситуация может улучшиться в несколько раз – до 20 тыс. покупок новостроек (что составит 20% от всего числа ипотечных сделок) с привлечением кредитования, и, в общем, только благодаря регионам. Изменить радикально ситуацию возможно только в случае, если ипотечному агентству разрешили бы финансировать строительство. Дело в том, что застройщики не хотят заниматься созданием инфраструктуры участков, впрочем, это действительно не их «головная боль», а у городских властей, как правило, нет денег на эти цели. Средства могло бы дать ипотечное агентство под обязательства потом продать построенные квартиры по ипотеке, но у агентства на это нет полномочий, оно может кредитовать только готовые квартиры.
Ипотека поможет, если будет что купить
Ипотека не поможет, если на взятые в кредит деньги гражданам будет нечего купить – и это наглядно продемонстрировали первые 9 месяцев этого года в Москве. Таким образом, надежды на чудо ипотеки, впрочем, как и на иные чудеса, опять не оправдали ожиданий. Обеспечить жильем граждан можно. Только для этого его надо построить, или дать гражданам возможность сделать это самостоятельно, а что касается рынка индивидуального строительства, там, собственно говоря, предложений банков о кредитовании физических лиц практически нет. Тут надежды на банки, если честно, никакой – слишком высоки риски. Просто государству стоит не забывать и о других организационно-правовых формах, в рамках которых гражданин мог бы купить доступное ему жилье, – строительные кооперативы, различные накопительные схемы, и стимулировать их развитие. И, кроме того, не нужно забывать о реальном строительстве и «привязке» недвижимости к земле – ведь рынок жилья оперирует только реальными предложениями, в отличие от, скажем, фьючерсного рынка.
Иван Сергеев, «Собственник», 31 августа 2006 года