Вопросы ЖКХ, капитального ремонта многоквартирных домов, деятельности управляющих компаний
Планируется ли в тариф за капитальный ремонт жилого фонда введение градации по:
– материалу стен жилых домов;
– году постройки;
– этажности.
Если «да», то в какие сроки?
Согласно областному закону о капитальном ремонте установление минимального размера взноса отнесено к полномочиям Администрации Томской области.
Начиная с 1 октября 2014 года размер взноса единый на всей территории Томской области и составляет – 6.15 руб/кв.м. (при этом экономически обоснованный взнос около 25 рублей).
Установленный взнос является минимальным размером взноса для всех типов домов и «отвечает» принципу доступности платежа для граждан. При этом, собственники имеют право увеличить размер взноса своим решением.
В регионах практика по дифференциации взноса есть, например, в разрезе муниципальных образований или в зависимости от приравненности к районам Крайнего Севера, в разрезе типа дома (кирпич, дерево, с лифтом или без, этажность).
Необходимо отметить, что таких субъектов немного. Например, в СФО – Кемеровская, Новосибирская, Омская области, Республика Алтай имеют также единый взнос, а Красноярский Край дифференцировал взнос от наличия лифтов, этажности и районов Крайнего Севера (максимальный размер взноса составляет 9.5 рублей).
В настоящее время в ГосДуму внесен законопроект, предусматривающий проведение дифференциации минимального размера взноса в зависимости типа, этажности, технического состояния многоквартирного дома, с учетом особенностей муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом. В случае его принятия данная работа будет проведена в Томской области.
Плохо, что плата за кап. ремонт уходит в областной «котел».
Как сделать так, чтоб управляющая компания (например, ООО «СТЭС») могло управлять счетами лично каждого дома, чтоб деньги собранные домом, могли работать на дом тогда, когда надо, а не ждать очереди кап. ремонта.
У многоквартирного дома (МКД) есть право определять способ формирования фонда капитального ремонта – счет регионального оператора (общий счет) или специальный счет.
Способ формирования фонда может быть изменен по решению собственников в любое время. Для этого необходимо провести собрание собственников (две трети голосов), направить протокол в адрес регионального оператора. (Жилищный кодекс РФ, ст.173)
Решение вступает в силу через год при условии, если такое решение принято до включения МКД в краткосрочный план проведения капитального ремонта (то есть до проведения ремонта). (Закон Томской области «Об организации проведения капитального ремонта…» № 116-ОЗ). Все денежные средства, накопленные МКД будут переданы новому владельцу счета.
Если в МКД был проведен капитальный ремонт и существует задолженность по оплате оказанных услуг и проведенных работ, принятие решения собственниками об изменении способа формирования фонда и переход на специальный счет допускается после полного погашения такой задолженности. (ЖК РФ, ст. 173).
В нашем случае собственникам необходимо принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, перейти на специальный счет, избрать владельцем счета управляющую компанию (ООО «СТЭС», при наличии лицензии на управление жилым фондом).
Сроки перехода определены действующим законодательством, индивидуальны для каждого МКД.
При этом необходимо оценить целесообразность принятия такого решения:
- Определить объем фонда капитального ремонта (сумма денежных средств, который МКД может собрать исходя из площади помещений, его достаточность для проведения капитального ремонта, собираемость взносов).
- Учесть дополнительные расходы по обслуживанию счета, расходы на печать, доставку квитанций и т.д.
Возможно ли изменить законодательство в отношении сбора и вывоза мусора от населения, а именно ввести обязательную оплату населением за мусор с привязкой к объекту собственности (имеет 5 объектов в собственности за все должен платить).
На сегодняшний день существующая система платы за сбор и вывоз отходов предусматривает оплату, исходя из квадратных метров.
В 2015 г. в Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» и Жилищный кодекс РФ внесены изменения, предусматривающие, в частности, формирование новой системы обращения с отходами и изменение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Так, вместо платы за сбор и вывоз бытовых отходов, которая входит в состав жилищных услуг, вводится плата за обращение с твердыми коммунальными отходами, входящая в состав коммунальных услуг.
При этом если размер платы за сбор и вывоз бытовых отходов определяется исходя из площади помещения в многоквартирном доме, то размер платы за обращение с твердыми коммунальными отходами, являющейся коммунальной услугой, должен определяться исходя из количества проживающих лиц.
Однако до настоящего времени не приняты необходимые для реализации изменений постановления Правительства РФ. Конкретный механизм функционирования новой системы обращения с отходами до конца не ясен и не урегулирован.
Так, действующим Постановлением Правительства РФ от 04.04.2016 № 269 «Об определении нормативов накопления твердых коммунальных отходов» установлено, что в целях определения нормативов в составе отходов учитываются также отходы, образующиеся при уборке придомовой территории. Указанная норма вносит разногласия в определение единого способа определения расчетной единица норматива накопления ТКО. («м3/м2» или «м3/чел».). И данным постановлением Минстрою России поручено в 2-х месячный срок (до 04.06.2016) утвердить методические рекомендации по вопросам, связанным с определением нормативов накопления ТКО.
Почему расходы на содержания мест общего пользования (вывоз мусора, текущий ремонт) учитывается исходя из площади квартиры, а не от количества проживающих в квартире?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ расходы по содержанию мест общего пользования относятся к жилищным услугам, которые рассчитываются на 1 кв.метр площади. Изменить этот порядок собственники не вправе.
Вопрос о работе двух систем «Реформа ЖКХ» и «Государственная Информационная Система ЖКХ»: можно ли их объединить и насколько реальна помощь от органов власти в заполнении данных систем?
Обе системы созданы на федеральном уровне в целях мониторинга состояния сферы ЖКХ и раскрытия информации по услугам ЖКХ. В соответствии с Федеральным законом № 263-ФЗ от 21.07.2014 раскрытие управляющими компаниями и ТСЖ информации в системе «Реформа ЖКХ» осуществляется до 1 июля 2016 г. наряду с раскрытием в системе «ГИС ЖКХ». С 1 июля 2016 г. раскрытие информации должно осуществляться только в системе «ГИС ЖКХ».
На областном уровне работу систем курирует Департамент ЖКХ путем организации обучающих семинаров для пользоватиелей.
Система ГИС ЖКХ с 01.01.2017 будет доступна также для граждан через личный кабинет, где можно будет увидеть расчет платежа за услуги ЖКХ.
Автоматизированная система «Реформа ЖКХ», администрируемая в настоящее время государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивает информационную открытость в части вопросов переселения граждан из аварийного жилищного фонда и функционирования региональных систем капитального ремонта.
Пользователи системы – Управляющие компании, Департамент ЖКХ, органы местного самоуправления.
ГИС ЖКХ создана в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
(справочно: Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства – единая федеральная централизованная информационная система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством).
Пользователи системы – Управляющие компании, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации, Департамент ЖКХ, Департамент тарифного регулирования,органы местного самоуправления.
В настоящее время Минкомсвязь и Минстрой прорабатывают вопрос переноса данных из системы «Реформа ЖКХ» в ГИС ЖКХ.
Подготовка и проведение опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории Томской области осуществляется в соответствии с соответствующим Соглашением, подписанным между Минкомсвязь России, Минстрой России, ФГУП «Почта России» и Администрацией Томской области.
Органы власти Томской области также являются поставщиками информации в ГИС ЖКХ и работают с Системой на правах пользователей.
Вопросы, возникающие у поставщиков информации при работе с ГИС ЖКХ, в первую очередь необходимо адресовать в службу поддержки. Кроме того, перед началом работы рекомендовано ознакомиться с инструкциями и регламентами для поставщиков информации. Также ответы на многие вопросы можно найти в разделах портала «Справка по системе» и «Часто задаваемые вопросы».
С целью решения актуальных проблем по внедрению ГИС ЖКХ Минкомсвязь России периодически проводит бесплатные обучающие семинары, в том числе посредством видеоконференций.
Почему расчеты по стоимости выполненных работ по содержанию общего имущества нельзя считать по фактически выполненной работе? Как объяснила нормировщик ООО «ЖЭК Жилищник, нужно обязательно рассчитывать по нормам (которые они где-то взяли) и обязывают ими пользоваться, но они не соответствуют той работе, которая была выполнена. Кто рассчитывает эти нормативы и почему нельзя рассчитать выполненную работу по содержанию общего имущества по факту?
Ежегодно собственники с управляющей компанией договариваются о перечне и стоимости работ по содержанию общего имущества (с учетом минимального перечня необходимых работ).
В соответствии с Жилищным кодексом плата за содержание жилого помещения вносится ежемесячно в срок до 10 числа. Размер платы утверждается общим собранием собственников помещений в доме. Кроме того, порядок изменения размера платы может быть определен договором управления, если в качестве способа управления выбрана управляющая компания. При этом размер платы должен быть соразмерен перечню работ по содержанию и ремонту, который ежегодно утверждается собственниками.
Если работы обошлись дороже, чем утверждено решением собственников или установлено договором, это убыток ЖЭУ. Оплачивать по факту (или после) выполненных работ – невозможно, т.к. тогда ЖЭУ необходимо привлекать кредиты на выплату заработной платы, материалы и т.п.
Соответственно, возможность расчета только по факту выполнения работ действующим законодательством не предусмотрена.
Прокомментируйте планирующиеся изменения Жилищного кодекса, которые упрощают ликвидацию ТСЖ?
В настоящее время Минстроем России подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в Жилищный кодекс, в том числе в части вопросов о ликвидации ТСЖ и жилищных кооперативов.
Сегодня на практике есть как примеры успешной деятельности ТСЖ, так и примеры крайне безответственной работы данных организаций.
Если в предыдущие 2 года законодатель делал акцент на совершенствовании деятельности управляющих компаний, включая введение лицензирование их деятельности, то теперь предполагается урегулировать и проблемные вопросы в части деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов.
Процедура ликвидации ТСЖ как таковая не упрощается. Как был судебный порядок и соответствующие основания ликвидации, так они и остаются. Так, по действующему Жилищному кодексу предусматривается право органа госжилнадзора подать иск о ликвидации ТСЖ, если оно не исполнило предписание о привидении устава ТСЖ в соответствие с законом или были выявлены существенные нарушения при создании ТСЖ. Предлагаемые изменения предусматривают обязанность подачи такого искового заявления, а также устанавливают срок подачи – 1 месяц с момента выявления нарушения.
Согласно изменениям председателем правления ТСЖ может быть лишь лицо, которое пройдет аттестацию в виде сдачи квалификационного экзамена и получения квалификационного аттестата (как это сделано сейчас для руководителей управляющих компаний).
Данные положения закона направлены на повышение профессионализма в деятельности ТСЖ.
В случае, если домом управляет жилищно-строительный или жилищный кооператив, то после выплаты последним членом кооператива пая, кооператив должен быть реорганизован собственниками путем принятия решения в ТСЖ или должен быть выбран другой способ управления (управляющая компания или, если в доме 30 квартир и менее, может быть непосредственный способ).
Если собственники не сделают этого, то орган госжилнадзора должен будет в обращаться в суд с требованием о ликвидации кооператива. Эти изменения планируются в связи с тем, что такой способ управления. Как жилищный кооператив, менее всего урегулирован законодательством и на практике много жалоб на действия председателей жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Законопроект пока проходит стадию общественных слушаний и еще даже не внесен в ГосДуму. Скорее всего, по итогам обсуждения и в ходе рассмотрения в Госдуме в него будут внесены поправки.
В настоящий момент существует острая необходимость произвести ремонт внутридомового газового оборудования (ВДГО) в многоквартирных домах (МКД) города Томска. Средств жителей, даже при условии наличия средств, накопленных для проведения капитального ремонта, не достаточно. Планируется ли создание какой-либо областной программы, направленной на ремонт ВДГО? Поддержку собственников по оплате ремонта?
Ремонт внутридомового газового оборудования по Закону «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Томской области» относится к видам работ по капитальному ремонту. Законом установлены критерии очередности проведения капитального ремонта, в числе которых наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, а также сохранности общего имущества и имущества граждан, подтвержденной заключением подготовленным по результатам обследования внутридомового газового оборудования. Данному критерию присвоен высший балл и коэффициент весомости при определении очередности проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
Региональным фондом капитального ремонта в 2016 году будет получена ПСД на данный вид работ по 4 домам (ул. Алтайская 120, ул. Ленина235, ул. Трамвайная 1 и 5) и будет определена точная стоимость проведения ремонта.
В 2017 году в г.Томске будет начат капитальный ремонт ВДГО.
Возможно ли выделение средств на капитальный ремонт из регионального фонда капитального ремонта Томской области на ремонт подъезда дома по заявлению жильцов данного подъезда при отсутствии ТСЖ и управляющей кампании?
Перечень работ (услуг) по капитальному ремонту, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, законодательно закреплен. Согласно статье 10 Закона Томской области от 07.06.2013 № 116-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Томской области» в данный перечень включены следующие виды работ (услуг) (сокращенно):
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
3) ремонт крыши;
4) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
5) устройство выходов на кровлю;
6) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
7) ремонт фасада;
8) утепление фасада;
9) установку коллективных (общедомовых) приборов учета;
10) ремонт фундамента МКД;
11) разработку ПСД, проверка достоверности ее сметной стоимости и проведение ее гос. экспертизы;
12) осуществление строительного контроля.
Вместе с тем, провести ремонт в подъезде данного дома возможно и в сложившейся ситуации. Учитывая положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ, если в доме не более 30 квартир, собственники могут реализовать такой способ управления как непосредственное управление. В этом случае необходимо провести общее собрание собственников, на котором определить перечень текущих ремонтных работ, их общую стоимость и размер ежемесячного платежа. Затем, выбирается подрядчик, который будет проводить данные ремонтные работы.
Необходимо отметить, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющих компаний, если до этого в течение года собственники помещений не выбрали способ управления домом или принятое решение не было реализовано.
Томский район
Выделение делян на землях сельхозназначения для обеспечения дровами населения Томского района.
В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации граждане вправе заготавливать древесину для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд. В Томской области порядок и нормативы заготовки гражданами древесины для собственных нужд установлены законом Томской области от 09 августа 2007 года № 165-ОЗ «Об установлении порядка и нормативов заготовки гражданами древесины для собственных нужд».
Однако, ситуация с обеспечением населения дровами на территории Томской области остаётся сложной. Отпуск древесины для населения возможен только на землях лесного фонда, которые расположены на значительном расстоянии от населённых пунктов, а леса, расположенные вокруг населённых пунктов, как правило, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. По новому Лесному кодексу Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения, заросшие древесно-кустарниковой растительностью, не являются лесным фондом, и регулирование заготовки древесины на них не предусмотрено. На данный момент нет общего понимания, единой юридической точки зрения по вопросу использования земель сельскохозяйственного назначения. Отсутствие правового урегулирования вопроса распоряжения указанными земельными участками, заросшими древесно-кустарниковой растительностью, конечно, создаёт социальную напряжённость.
По данному вопросу на рассмотрение Государственной Думы Российской Федерации вносился законопроект № 920575-6 «О внесении изменений в статьи 42 и 78 Земельного кодекса Российской Федерации и Лесной кодекс Российской Федерации в части правового регулирования защиты лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Проект закона был отклонен (Постановление от 13.04.2016 № 8659-6 ГД).
В рамках исполнения поручения Президента Российской Федерации Правительству Российской Федерации от 01.09.3013 Пр-2039, п.1.б Минприроды России подготовлен проект Федерального закона № 00/03-24223/03-15/7-4-4 «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и иные федеральные законы в части правового регулирования лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения и землях иных категорий». В настоящее время проект закона не внесен в ГД ФС РФ.
В настоящее время Администрацией Томской области предпринимаются следующие шаги в решении данного вопроса:
– рассмотрение земельных участков, направленных в Департамент лесного хозяйства Томской области от администрации Томского района, для определения принадлежности участков, покрытых лесом, к землям лесного фонда. Направление перечня таких участков для согласования изменения категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию земель «земли лесного фонда», с целью последующей передачи их в собственность Российской Федерации.
– до 01.08.2016 будет организовано расширенное совещание совместно с Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, Росреестром и Департаментом государственной собственности Томской области для проработки вопроса изменения права муниципальной собственности на федеральную собственность на земельные участки, покрытые лесной растительностью и относящихся по государственному лесному реестру к землям лесного фонда
Получение разрешительных документов на уборку валежной, сухостойной и буреломной древесины
Ответ подготовлен Департаментом лесного хозяйства Томской области (по обращению Козловской О.В.):
Право граждан на заготовку древесины для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд предусмотрено ст. 30 Лесного кодекса Российской Федерации. Порядок и нормативы заготовки гражданами древесины для собственных нужд устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Законом Томской области от 09.08.2007 № 165-03 «Об установлении порядка и нормативов заготовки гражданами древесины для собственных нужд» предусмотрено, что для нужд отопления допускается отпуск древесины в порядке уборки валёжной, сухостойной, ветровальной и буреломной древесины. Заготовка древесины населением для собственных нужд производится на основании договоров купли-продажи лесных насаждений, заключаемых непосредственно в лесничествах-филиалах ОГКУ «Томсклес».
Гражданин лично или через представителя, действующего по доверенности, может подать заявление о заключении договора купли-продажи лесных насаждений, с предъявлением документа, подтверждающего личность заявителя или его представителя (в Кривошеинском районе – это Кривошеинское лесничество – филиал ОГКУ «Томсклес», расположенн по адресу: ул. Заводская, 13а, с. Кривошеино, контактный телефон 8 (38251)23 031.
После подачи заявления, гражданин (или его представитель) выбирает место заготовки древесины из перечня участков лесных насаждений, предназначенных для заготовки древесины гражданами для собственных нужд. Перечни участков лесных насаждений, предназначенных для заготовки древесины гражданами для собственных нужд, в разрезе лесничеств – филиалов ОГКУ «Томсклес» на соответствующий календарный год расположены на сайте Департамента лесного хозяйства Томской области по адресу: deples.tomsk.gov.ru.
Также гражданин (или его представитель) вправе посетить место заготовки древесины. Затраты на посещение места заготовки производятся из собственных средств.
В течение 30 дней после выбора лесного участка с гражданином (или его представителем) заключается договор купли-продажи лесных насаждений сроком не более чем на 12 месяцев.